Новости города Ростова-на-Дону и юга России
Это интересно Что должна жильцам управляющая компания?

Что должна жильцам управляющая компания?

Когда государство озаботилось ужесточением платежной дисциплины среди граждан, нелишним будет знать, что они могут требовать с коммунальщиков за свои кровные. Сегодня мы напоминаем читателям об обязанностях управляющей компании.

Типовой перечень услуг

В последнее время собственникам помещений во многоквартирном доме приходится ой как несладко. Стоимость коммунальных услуг растет как на дрожжах, в едином платежном документе появляются новые обязательные сроки, цифры в которых заставляют хвататься за сердце даже самых стойких оптимистов. И если в столице и крупных городах управляющие компании все-таки побаиваются откровенно манкировать своими обязанностями, то в провинциях, где, как говорится, до бога высоко, а до царя далеко, такое случается сплошь и рядом.

А между тем за ту сумму, которая каждый месяц фигурирует в строке единого платежного документа (ЕПД) «содержание и ремонт жилого фонда», коммунальщики должны изрядно поднапрячься.

В общих чертах, отмечают представители юридического сообщества, специализирующиеся на решении подобных вопросов, то управляющие компании силами своих сотрудников (в некоторых случаях — сторонних подрядчиков) обязаны обеспечить жильцам чистоту на прилегающей территории. Также они должны содержать в исправном и комфортном для использования состоянии в любое время года те помещения, которые входят в состав общего имущества многоквартирного дома. Кроме того, в сфере именно их ответственности лежит:

  • обеспечение бесперебойной поставки по внутридомовым инженерным сетям тепла, воды (включая водоотведение), газа, электричества и контроль за количеством и качеством этих ресурсов;
  • диспетчерское обслуживание объекта для оперативного устранения аварий;
  • ведение технической документации на обслуживаемые здания, объекты, а также проведение их систематических техосмотров и обследований.

Если же конкретизировать вышеуказанные условия, то на практике ситуация должна выглядеть следующим образом (в основу перечня работ положены следующие документы: Приложение № 4 к Постановлению Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», Приложение № 2 к «Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК» 02 апреля 2004 года, утвержденное Госстроем РФ, а также Постановление Правительства РФ от 03 апреля 2013 года N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Во-первых, работники обслуживающей организации должны своевременно заделывать появляющиеся на внешних стенах зданий трещины и швы, удалять представляющие опасность износившиеся элементы декора (плитка, штукатурка и т. п.), контролировать исправное состояние кровли, подъездных козырьков, ограждений, укреплять или (при необходимости) заменять подъездные двери и окна.

Во-вторых, они должны перед наступлением холодов утеплять дверные проемы и окна, а зимой — удалять снег и наледь с крыш, заменять вышедшие из строя лампы внутриподъездного освещения.

В-третьих, обслуживающая организация раз в год (обычно весной) должна проводить генеральную уборку всего подъезда (мыть окна, плафоны освещения, батареи отопления, двери, перила, лестницы, подоконники, почтовые ящики). Кроме того, раз в месяц УК должна проводить влажную уборку всех лестничных маршей и площадок, раз в неделю — убирать лестничные марши и площадки выше второго этажа, а уж лестницы и пролеты первых двух этажей (а при наличии — и лифт) убирать каждый день.

В-четвертых, УК обязана убирать мусор с придомовой территории ежедневно (в теплое время года — подметать и поливать газоны, зимой — очищать от наледи и снега околоподъездную территорию, а тротуары обрабатывать противогололедными материалами). Если у дома находится детская площадка, то по мере необходимости красить и ремонтировать ее.

В-пятых, на нее возлагаются обязанности по обследованию и обслуживанию общедомовых коммуникаций. Соответственно, работники управляющей компании должны контролировать состояние электрокабелей (до входных дверей квартир), проверять заземление, замерять сопротивление изоляции проводов и приборов. Они же отвечают за включение и отключение центрального отопления (сезонные работы по сливу воды и заполнению системы, устранение воздушных пробок в стояках и радиаторах, утепление трубопроводов в подвалах и на чердаках), а также за исправное состояние канализационной и водопроводной систем (включая трубопровод горячего водоснабжения).

В-шестых, внутри дома и на прилегающей территории обслуживающая организация выполняет все необходимые работы во время возникновения аварийной ситуации и нивелирует следы вмешательства после ее ликвидации.

Кроме того, УК должна проводить сезонные работы по дератизации и дезинсекции общедомового имущества (проще говоря, периодически уничтожать появляющихся в доме тараканов, мышей и прочих грызунов и насекомых).

Конкретные обязанности

Однако представители юридического сообщества отмечают: все вышеуказанное де-юре является лишь рекомендациями. Четкий и подробный список выполняемых работ (как и сроки, а также иные нюансы их подготовки и выполнения) приписывается в договоре управления с собственниками помещений во многоквартирном доме. Он утверждается на общем собрании жильцов, и, по-хорошему, его копия (вместе с необходимыми приложениями и дополнениями) должна быть на руках у каждого владельца жилого помещения.

Если договор по каким-либо причинам у собственника отсутствует, то последний может получить его, обратившись с письменным заявлением в обслуживающую организацию.

В случае, когда в подобном документе отсутствуют конкретные обязанности управляющей компании (как показывает практика, последние не стремятся обострять отношения с гражданами и все же фиксируют минимальный перечень), то собственники могут инициировать проведение общего собрания во многоквартирном доме (как готовиться к такому мероприятию, мы уже рассказывали в конце августа), на котором они определят необходимый список и потребуют занести его в договор.

Если представители УК отказываются это делать (или вообще всеми правдами и неправдами утаивают содержание договора управления), то это прямой путь для жалобы (лучше всего — коллективной) в надзорные органы.

Интересный момент: согласно постановления Высшего Арбитражного суда РФ 6464/10, а также постановления Пленума ВАС от 17 февраля 2011 года № 11, если договор управления многоквартирным домом отсутствует вовсе, или в нем не прописаны конкретные обязанности УК, то это не освобождает последнюю от выполнения вышеперечисленных работ и услуг.

Кого боятся УК

Направлять претензии к работе обслуживающей организации можно по трем адресам.

Во-первых, это местное отделение Государственной жилищной инспекции.

Во-вторых, это местные и региональные отделения Роспотребнадзора.

В-третьих, это местная прокуратура.

В первые две инстанции писать можно практически сразу же по мере выявления проблем, причем жалобы могут дублировать друг друга. А вот прокуратура — это уже, что называется высшая ступень. Для обращения в этот орган лучше иметь на руках письменные ответы предыдущих организаций и копии первоначальных претензий (так что все жалобы надо составлять в двух экземплярах).

Правда, юристы рекомендуют сначала все же обратиться с письменной жалобой на недобросовестную работу непосредственно в саму обслуживающую организацию. Нередко после первого же подобного обращения по адресу расположения проблемного объекта все налаживается как по мановению волшебной палочки.

Стоит ли овчинка выделки?

Учитывая особенности российской системы правосудия, отмечают многие адвокаты, не факт, что после жалобы обслуживание объекта оперативно и кардинально улучшится. Однако спокойной жизни обслуживающей организации также не видать, и штрафы за нерадение ей платить все же придется.

Так, например, весьма показательный процесс прошел недавно в подмосковной Коломне.

Жильцы одного из многоквартирных домов обратились в Госжилинспекцию с жалобой на ненадлежащее выполнение местной УК «Департамент городского хозяйства» своих обязанностей и отсутствие какой-либо реакции на обращения жителей. Инспекторы выявили при осмотре ряд нарушений (растрескивание отмостки, частичное разрушение подъездных козырьков, проседание крыльца, повреждение краски и штукатурки внутри подъездов), квалифицировали это как нарушение лицензионных требований, составили протокол и направили дело для рассмотрения в мировой суд. Представители же управляющей компании настаивали на том, что нарушения являются малозначащими. По их версии, нарушены были не лицензионные требования, а правила предпринимательской деятельности по управлению домом. Однако суд города признал нарушение серьезным, а доводы УК «ДГХ» — противоречащими российскому законодательству. В результате компания должна в определенные сроки устранить все нарушения и заплатить штраф в размере 125 тысяч рублей.

Андрей Захарченко, "Свободная пресса"


____________________
Нашли ошибку или опечатку в тексте выше? Выделите слово или фразу с ошибкой и нажмите Shift + Enter или сюда.

13 комментариев

  • Игорь:

    Все верно и правильно, УК должна. Только почему у нас вечно обсуждаются обязанности "управляшек" и никогда не поднимается вопрос о беспределе ресурсников? УК без согласия собственников жилья, не может поднять стоимость услуг, ресурсники это делают каждый год, причем, порой, не единожды за год. Законы все работают только в пользу ресурсоснабженцев. Чтобы не платить бешеные деньги за центральное отопление, люди могут перейти на газовые котлы... на бумаге. А когда кто-то пытается это сделать, его засыпают сотнями запрещающих документов. Весь мир газом снабжаем, а людей снабдить дешевым отоплением не можем.
    Про качество воды тоже никто не говорит. В Тюмени, Екатеринбурге люди пьют воду, которую покупают в магазинах. Потому, что в кране вода не питьевая. Но цена на нее растет. Раньше среднее начисление на человека было 4 куба воды и этого было достаточно, чтобы в течении месяца мыть и поить слона. Но этого оказалось мало, теперь средний расчет на человека составляет 7 кубов. Ставьте счетчики? Поставили? А провести поверку этих счетчиков кто-то пытался? Стоимость этой процедуры вдвое дороже стоимости самого счетчика. В общем, разговоры про УК ведутся по накатанной дорожке, а ресурсники остаются неприкосновенными.

    • Владимир:

      "УК без согласия собственников жилья, не может поднять стоимость услуг, ресурсники это делают каждый год,". Да Вы что ? Серьёзно ? У нас в Азове УК "ЮВИС" выставила счета за СОИД по электроэнергии не по нормативам в зависимости от площади, а разницу между показаниями общедомового счетчика и сумме переданных показаний. Т.е. мой СОИД вырос в 10-12 раз. Причем включили туда тех, кто не передал вовремя показания, неплательщиков и пр., т.е. свои "хотелки"..

  • Юлия:

    В нашем городе УК не боятся НИКОГО!!!!

    • Владимир:

      Они нигде и никого не боятся..

  • Надежда:

    Народ,кто мне объяснит-куда и как мне действовать,или же я не права,а управляющая компания права? В нашем доме капитальный ремонт(как недавно выяснилось,уже окончен!) Начали его со штукатурки фасада,электрики и водяных* труб(стояков тоже),я живу на последнем 4-м этаже дома,где многие годы течет кровля и сильно! Но почему-то капремонт не начали с кровли,ее вообще не трогали,побелили на лестничные маршах-стены и потолок,покрасили стены,не меняли плинтуса разбитые,не трогали даже сами ступени,а ведь там выбоины в каждой и есть даже положены дощечки вместо ступенек выщербленных,прошли дожди и по стенам подъезда потекла вода с крыши,я инвалид 1 гр.(без ног),ходить на протезах тяжело,но пошла в УК,ТАМ СКАЗАЛИ,ЧТО КАПРЕМОНТ ЗАКОНЧЕН,а кровлю будут делать по плану,вот я хочу выяснить-почему не дают документы посмотреть на сделанный капремонт,почему в моей квартире бьет током все электроприборы(машинка стиральная,микроволновка,холодильник),в квартире зимой ОЧЕНЬ холодно,бывает +10-12градусов! 8 батарей,я сплю не раздеваясь,в старенькой шубейке,мне отвечают.что,мол.меняйте батареи,но почему нельзя их поменять при капремонте за счет ресурсов этого капремонта? Я ежемесячно плачу-980 рублей за строку-*капремонт*.Поменять 8 батарей-это абсурд на мою пенсию! все смеются надо мной,слава Богу ступеньку деревяшками положили,а то ползком приходилось с первой на третью переползать,мне 68 лет,устала оббивать пороги кабинетов на своих протезах,кругом обман и гонят в шею..а ведь за отопление плачу-5780 ежемесячно! за 20 градусов,раньше хоть акты составляли,что холодно.а теперь даже не приходят,начну все заново,если выживу,достала эта жизнь впроголодь.

    • Ростовчанин:

      здоровья и терпения вам но победить их простому и честному человеку у нас невозможно

    • Владимир:

      Ну бьет током - неправильно заземлили или Вы или соседи или неисправное электрооборудование у Вас.
      Насчет капремонта - тут уж "фонд" сам считает когда чего ремонтировать. Если Ваши жильцы не создали свой счет.. К сожалению, мне кажется нет никакого инструмента воздействия на качество капремонта (мне, к примеру, тоже он неизвестен), всегда могут отмазаться, что мол не ремонтировали. Подергайте старшего по дому, он теоретически должен подписывать акты приемки работ. если ремонтники подделали его, то ту в прокуратуру обращаться надо..

  • Пенсионерка:

    Надежда! Терпенья Вам, здоровья и победы над УК. Пишите в прокуратуру Жалобу и в ЖИЛ инспекцию.

    • Владимир:

      ГЖИ - самая бесполезная "контора" .. Она занимается только перепихиванием - то в суды, то в муниципалитеты.. Сами не хотят рассматривать и наказывать.. Тем более, она "государственная" частично, т.к. подчиняется не федералам, а губернатору со всеми вытекающими..

  • Галина:

    Знаете, я уже писала здесь, что председатель нашего ТСЖ "Аллея" сам себе придумал з/плату, сам себе выдавал в ведомости. Он ничего не делал. Письменно признался, что дал взятки госструктурам, чтобы не "кошмарили" наше ТСЖ. Мы писали и в ГЖИ, и в прокуратуру. Но никто ничего не нашёл. Одни отписки. Сейчас нам удалось убрать этого председателя (а как он опять рвался к власти!!!), но он никак не может отчитаться по своей работе. А из прокуратуры до сих пор идут ответы, какой председатель у нас хороший. АУ!!! ПРОКУРАТУРА И ГЖИ, когда будете работать честно?

    • Владимир:

      У нас в доме 150 квартир, платим председателю домкомитета по 100 рублей с квартиры.. Тоже ничего не делает.. НА беспредел УК никак не реагирует..

  • Казачка:

    В МКД есть отключенные квартиры от ЦО. Еще с 2005 и 2006гг. После отключения от ЦО, все дружно заплатили за кап.ремонт ЦО! С 2019 нам в платежках опять выставляют ЦО. За что? Если в подъездах нет подключенных радиаторов, а квартиры с индивидуальным отоплением обогревать дом начинают раньше, платят за промыку ЦО, ремонт ЦО из содержания жилья, так еще за электроподогрев бойлера, которым не пользуются. Такой беспредел в г.Шахты.

  • Владимир:

    Насчет норм являющихся "рекомендациями".. Любят наши юристы извращать суть документов. Они являются "примерными" или "рекомендательными" в той части, что в разных домах системы построены по разному типу. Например, отопление может быть водяное, паровое, электрическое... Соответственно и работы должны выбираться сообразно установленному типу системы. Но это не значит, что УК могут ничего не делать. Насчет исполнения обязанностей ДО двери. УК обязаны делать периодические обходы квартир, контролировать состояние проводки, розеток, запорной арматуры на воду и чинить их. Даже менять розетки, прокладки на кранах и сливных бачках и пр. Это все указано в Правилах эксплуатации. Это входит в ТО и текущий ремонт систем. А УК забили на это и лишь латают дыры и устраняют аварии. Что-то не припомню текущего ремонта стен в подъездах и т.п. "косметики", хотя это всё входит в объем текущего ремонта и за это мы уже заплатили. И плата является постоянной и не должна сопостовляться с фактическими затратами УК. Т.е. ремонт может оказаться дороже выплаченной суммы. Но нужно иметь ввиду, что мы оплачиваем суммы, которые УК пускает в оборот.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Нажимая на кнопку «Отправить комментарий» Вы соглашаетесь с Правилами

Материалы с лучшими фото

Счетчики, соцсети (подписчики)

  • Яндекс.Метрика
  • Рейтинг@Mail.ru