Что будет с ценами на жильё в Ростове – мнение

В последние годы по всей стране, в т.ч. и в донской столице, отмечается строительный бум. 

Строится жилья столько, что невольно думаешь: а кто его покупает, да ещё и по таким ценам?

Если ещё несколько лет назад, ростовчанин мог накопить на однокомнатную квартиру, получая среднюю зарплату по региону, примерно за 40 месяцев, то теперь...

В начале года мы публиковали материал о том, что за три года цены на жильё в Ростове выросли на 220 процентов, В соответствии с последними документами рыночная стоимость 1 кв.м жилья в Ростове-на-Дону с 1 января этого года составила уже 121,064 тысячи рублей. Это средняя.

В Пролетарском районе цены на новостройки скромнее - примерно около 110 тысяч за квадрат, в Кировском - около 180 тысяч. И уже пошли вбросы, что вскорости будет 200 тысяч рублей за квадратный метр!

Т.е. чтобы купить однушку в 30 квадратов в новостройке в центре Ростова, получая среднюю по региону зарплату примерно в 45 тысяч рублей, жителю донской столицы нужно копить уже 120 месяцев, или 10 лет! При этом - не есть и не пить, вещи не покупать.

Естественно, человек берёт кредит - чаще всего ипотечный. Однако тут застройщики находили лазейки, предлагая т.н. нулевую ипотеку. Мы уже размышляли над тем, почему Центробанк борется с “нулевой” ипотекой. 

Придумали ещё ипотеку траншевую - ну, это когда ты подписываешь договор, когда дом ещё на уровне котлована или весьма недостроен, а платишь ежемесячный символический взнос - ровно до той поры, пока дом не будет сдан.

У некоторых застройщиков это был даже уж совсем символический один рубль, чем воспользовалось немало "прошаренных" ростовчан, которые фактически из ничего сделали большие деньги. Правда, подобную лавочку быстро прикрыли, но и сейчас траншевая ипотека весьма привлекательна. 

Правда, всё это, естественно, работает на резкий рост цен. Ведь пока застройщик получит отдачу, инфляция съест значительную часть суммы - вот и приходится закладывать в стоимость квартир длительность платежей. И если раньше вы переплачивали, к примеру. треть или половину стоимости приобретённой квартиры, то теперь - в два-три раза. Просто вы не знаете, какова реальная стоимость квартир, думая, что объявленная застройщиком и есть настоящая.

В связи с резким ростом цены на новостройки подтянулась, естественно, и вторичка, причём иногда вторичное жильё продаётся значительно дороже.

Будем честны: в последние годы жилищное строительство было драйвером развития отечественной экономики. По подсчётам некоторых специалистов, один занятый в этой сфере рабочий даёт десять новых мест в смежных отраслях. И в этом плане строительному буму нужно только радоваться.

Однако чем дальше, тем эти цены становятся всё менее посильными для людей.

Подобная ситуация наблюдалась в Китае - там строительный бум длился что-то больше двух десятков лет, жильё росло в цене огромными темпами. Но в какой-то момент рынок насытился - купили жильё все, кто мог его купить, а те, кто не мог, не покупали. И с той поры уже, наверное, лет десять стоят в Китае целые города-призраки - из совершенно пустых многоэтажек, школ, садиков, больниц и прочей инфраструктуры. Их просто начинают сносить - чтобы не терпеть убытки из-за налогов.

То же самое может ожидать и Россию.

Тревожные звонки уже звучат несколько месяцев. И касается это прежде всего ужесточения условий по ипотеке. Она становится более адресной, а для многих категорий ставки растут и становятся для семейных бюджетов неподъёмными, особенно для молодых семей.

Пока ещё держат рынок семьи военных, участвующих в СВО и получающих значительные зарплаты и выплаты. Но военные действия рано или поздно закончатся - есть мнение, что уже в этом году. А вместе с этим, конечно, и выплаты военным будут меньше.

Уже в ближайшие месяцы, если не недели, считаем мы, наметится тенденция к снижению цен сначала на вторичное жильё, а потом и на новостройки. Ведь цены не могут так быстро и резко расти, если зарплаты растут в десятки раз медленнее.

Нынешние вбросы по поводу дальнейшего подорожания новостроек, возможно, и разгонят цены в ближайшей перспективе, но есть уверенность, что мы уже подошли к ценовому пику.

Обрушения стоимости жилья в грядущие несколько месяцев ждать не стоит, но скорее всего сначала будет фиксация, а потом и снижение цен. Это заставит застройщиков искать варианты привлечения клиентов, в т.ч. и путём более выгодных предложений.

Дмитрий Дейнего

____________________
Нашли ошибку или опечатку в тексте выше? Выделите слово или фразу с ошибкой и нажмите Shift + Enter или сюда.