В последние годы по всей стране, в т.ч. и в донской столице, отмечается строительный бум.
Строится жилья столько, что невольно думаешь: а кто его покупает, да ещё и по таким ценам?
Если ещё несколько лет назад, ростовчанин мог накопить на однокомнатную квартиру, получая среднюю зарплату по региону, примерно за 40 месяцев, то теперь...
В начале года мы публиковали материал о том, что за три года цены на жильё в Ростове выросли на 220 процентов, В соответствии с последними документами рыночная стоимость 1 кв.м жилья в Ростове-на-Дону с 1 января этого года составила уже 121,064 тысячи рублей. Это средняя.
В Пролетарском районе цены на новостройки скромнее - примерно около 110 тысяч за квадрат, в Кировском - около 180 тысяч. И уже пошли вбросы, что вскорости будет 200 тысяч рублей за квадратный метр!
Т.е. чтобы купить однушку в 30 квадратов в новостройке в центре Ростова, получая среднюю по региону зарплату примерно в 45 тысяч рублей, жителю донской столицы нужно копить уже 120 месяцев, или 10 лет! При этом - не есть и не пить, вещи не покупать.
Естественно, человек берёт кредит - чаще всего ипотечный. Однако тут застройщики находили лазейки, предлагая т.н. нулевую ипотеку. Мы уже размышляли над тем, почему Центробанк борется с “нулевой” ипотекой.
Придумали ещё ипотеку траншевую - ну, это когда ты подписываешь договор, когда дом ещё на уровне котлована или весьма недостроен, а платишь ежемесячный символический взнос - ровно до той поры, пока дом не будет сдан.
У некоторых застройщиков это был даже уж совсем символический один рубль, чем воспользовалось немало "прошаренных" ростовчан, которые фактически из ничего сделали большие деньги. Правда, подобную лавочку быстро прикрыли, но и сейчас траншевая ипотека весьма привлекательна.
Правда, всё это, естественно, работает на резкий рост цен. Ведь пока застройщик получит отдачу, инфляция съест значительную часть суммы - вот и приходится закладывать в стоимость квартир длительность платежей. И если раньше вы переплачивали, к примеру. треть или половину стоимости приобретённой квартиры, то теперь - в два-три раза. Просто вы не знаете, какова реальная стоимость квартир, думая, что объявленная застройщиком и есть настоящая.
В связи с резким ростом цены на новостройки подтянулась, естественно, и вторичка, причём иногда вторичное жильё продаётся значительно дороже.
Будем честны: в последние годы жилищное строительство было драйвером развития отечественной экономики. По подсчётам некоторых специалистов, один занятый в этой сфере рабочий даёт десять новых мест в смежных отраслях. И в этом плане строительному буму нужно только радоваться.
Однако чем дальше, тем эти цены становятся всё менее посильными для людей.
Подобная ситуация наблюдалась в Китае - там строительный бум длился что-то больше двух десятков лет, жильё росло в цене огромными темпами. Но в какой-то момент рынок насытился - купили жильё все, кто мог его купить, а те, кто не мог, не покупали. И с той поры уже, наверное, лет десять стоят в Китае целые города-призраки - из совершенно пустых многоэтажек, школ, садиков, больниц и прочей инфраструктуры. Их просто начинают сносить - чтобы не терпеть убытки из-за налогов.
То же самое может ожидать и Россию.
Тревожные звонки уже звучат несколько месяцев. И касается это прежде всего ужесточения условий по ипотеке. Она становится более адресной, а для многих категорий ставки растут и становятся для семейных бюджетов неподъёмными, особенно для молодых семей.
Пока ещё держат рынок семьи военных, участвующих в СВО и получающих значительные зарплаты и выплаты. Но военные действия рано или поздно закончатся - есть мнение, что уже в этом году. А вместе с этим, конечно, и выплаты военным будут меньше.
Уже в ближайшие месяцы, если не недели, считаем мы, наметится тенденция к снижению цен сначала на вторичное жильё, а потом и на новостройки. Ведь цены не могут так быстро и резко расти, если зарплаты растут в десятки раз медленнее.
Нынешние вбросы по поводу дальнейшего подорожания новостроек, возможно, и разгонят цены в ближайшей перспективе, но есть уверенность, что мы уже подошли к ценовому пику.
Обрушения стоимости жилья в грядущие несколько месяцев ждать не стоит, но скорее всего сначала будет фиксация, а потом и снижение цен. Это заставит застройщиков искать варианты привлечения клиентов, в т.ч. и путём более выгодных предложений.
____________________
Нашли ошибку или опечатку в тексте выше? Выделите слово или фразу с ошибкой и нажмите Shift + Enter или сюда.
7 комментариев
Застройщик не будет снижать цен, он просто докинет плюшки: кладовка или паркинг в подарок, которые уже включены в стоимость. Либо даст немного вниз цену на неликвидные лоты: 1-5 этажи, угловые, без панорам, под окнами скейт парк, около лифта и прочее, что итак дешевле стоит. Застройщики хорошо нарастили жирок за эти годы, будут искать альтернативы . А основным тормозом снижения цен будет оставшаяся льготная ипотека. Еще много людей осталось, кто ею может воспользоваться. Ну и плюс из-за высокого ключа цб люди держат суммы в банках.
Про Китай полнейшая глупость. Эти города были построены до отмены правила "Одна семья - один ребенок", т.е. перед тем, как пойдет вверх демография власти заранее построили всю инфраструктуру и теперь эти города постепенно заселяют. Никто ничего не сносит. Как раз чтобы не допустить резкого взлета сцен на жилье в случае увеличения спроса, создан излишек квартир. Важно так же отметить, что в коммунистическом Китае это государственные стройки, немалая часть этих квартир распределяются молодым семьям на очень привлекательных условиях. В крупных промышленных центрах Китая все еще есть дефицит кадров, поэтому предлагая новые квартиры в благоустроенных микрорайонах регионы соревнуются за привлечение молодежи.
Как пишет британский «Телеграф», сейчас китайцы вынуждены в буквальном смысле слова сносить новостройки, уже готовые к заселению, чтобы не допустить проблем у компаний, работающих в сфере недвижимости.
Аналитики «Fathom Consulting» подсчитали, что за последние годы в Китае было снесено около 3 миллиардов квадратных метров жилья, из-за чего удалось избежать перенасыщения рынка недвижимости. Правда такого жилья хватило бы на расселения 75 миллионов человек, но для почти полуторамиллиардного Китая это сущие пустяки
Как пишет британская «Гардиан», из-за финансовых проблем строительные компании стали замораживать строительство новых домов, а от этого страдают дольщики. В результате, прокатилось волна протестов, на которых люди требовали вернуть деньги или отдать им ключи от квартиры.
Вам Гардиан и не такое напишет))) Конкретно этот снос, он очень много обсуждался, потому что событие из ряда вон - убирали недострой неудачный, он слишком долго стоял, комиссия пришла к выводу, что может быть недостаточное качество:
Строительство на участке площадью 137 гектаров было начато компанией Kunming Xishan Land and Housing Development and Operation (Group) Co. в 2011 году. Однако из-за нехватки капитала проект перешёл под управление другой компании в 2012 году. И из-за разных причин в 2013 году строительство снова было приостановлено. Правительство попыталось перезапустить проект, разместив его на бирже прав собственности провинции Юньнань. И 29 декабря 2020 года права на владение проектом приобрела компания Yunnan Honghe Real Estate Co. Здания было решено снести, поскольку застройка больше не могла удовлетворять рыночный спрос.
(удалена сторонняя ссылка. - Модератор)
Еще один момент - демографически взрыв, к которому готовились, оказался намного скромнее прогноза и часть самых неудачных микрорайонов обследуют на предмет качества и при малейших замечаниях сносят.
Не ставим задачу здесь спорить о Китае. Мы привели свои аргументы, Вы - свои. Главное - целые микрорайоны стоят пустыми или сносятся, цены сдерживаются и снижаются. Что подтверждает основной посыл статьи.
Дискуссию по данному направлению прекращаем. Тем более что Вы, по нашим наблюдениям, заинтересованный человек :)
А потом удивляемся: откуда коррупция? На среднюю зарплату квартиру не купить!!! Вот и ищут способы получить "дополнительный доход". Чиновнику это сделать проще, у него есть властные полномочия. А ведь куда проще государству строить бесплатное жильё и раздавать его нуждающимся. А это , в свою очередь, вызовет спрос на кучу товаров других отраслей (помимо обеспечения строительной отрасли): обои, клеи, краски, мебель, бытовая техника, одежда и т.п. (...)
И вот результат. ВТБ и сбер запустили ипотеку под 7% . Ждём следующего повышения цен на первичку