Новости города Ростова-на-Дону и юга России
Актуально ЖКХ Департамент экономики Ростова отвечает на часто задаваемые вопросы о текущем ремонте общего имущества в многоквартирных домах

Каждый многоквартирный дом управляется соответствующей организацией, на основании договора управления, принятого решением собственников жилых помещений на их общем собрании.

Граждане, проживающие в таких домах, редко вникают в нюансы управления и большинство жильцов многоквартирных домов не знают, что подразумевается под понятием текущий ремонт, поэтому, наиболее часто задаются именно вопросы, связанные с порядком проведения текущего ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

В этой связи, Департамент экономики города Ростова-на-Дону считает полезным ознакомить жителей многоквартирных домов с некоторыми вопросами проведения текущего ремонта общего имущества, в том числе подъездов, а также устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта при возникновении аварий в многоквартирном доме.

В чем особенности текущего ремонта многоквартирного дома?

Прежде всего, следует разграничить понятия текущего и капитального ремонта. За последний - жители многоквартирных домов платят по отдельной квитанции с 2015 года.

Плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание жилого помещения и отражается в квитанции по оплате жилищно-коммунальных услуг в соответствующей графе - «Содержание жилого помещения».

Основанием для определения необходимости и объемов проведения текущего ремонта в жилищном фонде являются результаты плановых осмотров зданий, которые проводятся управляющей организацией по графику осенью и весной, т.е. перед началом и после окончания отопительного сезона.

Перечень работ по текущему ремонту многоквартирного дома, в основном, связан с восстановлением и подготовкой коммуникаций и дома в целом к отопительному сезону, а также ремонтом отдельных элементов. Обращаем внимание, что капитальный ремонт характеризуется полной заменой тех или иных коммуникаций, систем и составляющих дома.

Выполнение работ по текущему ремонту отличается от капитального также  периодичностью их проведения. Если первый вид работ может осуществляться от одного до нескольких раз в год, то второй - раз в несколько лет, с учетом технического состояния и конструктивных особенностей жилищного фонда.

При этом, конечно же, необходимо иметь в виду, что каждый случай осуществления ремонта индивидуален в конкретном доме, мы ограничимся правилами общими для всех многоквартирных домов.

Согласно определению, данному во втором разделе Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, под текущим ремонтом жилого дома подразумевается комплекс работ, который включает в себя ряд строительных и организационно-технических мероприятий для устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем дома, входящих в состав общего имущества, для поддержания эксплуатационных показателей.

В соответствие с Жилищным кодексом, решение о проведении текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме принимается на общем собрании собственников помещений большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

На общем собрании может быть принято решение о наделении совета многоквартирного дома полномочиями принимать решения о текущем ремонте.

Осуществление текущего ремонта обеспечивается условиями договора управления многоквартирным домом, заключенного с управляющей организацией.

Такой договор должен содержать перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы.

Существуют ли какие-то требования и нормативы капитального ремонта?

Текущий ремонт жилых зданий должен проводиться, в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта и по организации профилактического текущего ремонта.

Примерный перечень работ, проводимых в рамках текущего ремонта, определен постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, а также Методическими пособиями по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденными Госстроем России.

Собственники или уполномоченный ими орган (управляющая компания) обязаны контролировать само проведение и результат работ текущего ремонта, по необходимости привлекая специалистов Государственной жилищной инспекции.

После завершения ремонта подписывается акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Стандартами управления многоквартирным домом, утвержденными Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами от 15.05.2013 № 416, предусмотрено участие представителей собственников помещений в многоквартирном доме в осуществлении контроля за качеством выполнения услуг и работ, в том числе при их приемке. При необходимости могут быть привлечены независимые эксперты.

Что делать, если по результатам выполненных работ  возникли разногласия между жильцами многоквартирного дома и управляющей организацией или подрядной организацией, осуществлявшей работы по текущему ремонту общего имущества, которые не могут быть устранены в условиях заключенного договора? 

 Собственникам жилых помещений конкретного многоквартирного дома необходимо:  

- обратиться с письменным заявлением в управляющую организацию;

- направить заявление в Государственную жилищную инспекцию, а также в районную или городскую администрацию.

При отсутствии в течение месяца ответа от управляющей организации жильцы вправе направить соответствующее обращение в прокуратуру или суд.

Необходимо знать, если неправомерное бездействие управляющей организации по проведению текущего ремонта стало причиной порчи имущества проживающих в многоквартирном доме людей, они вправе оформить обращение в суд и потребовать взыскать с виновников убытки. Для обращения в судебные инстанции следует документально зарегистрировать и оценить понесенные убытки с привлечением экспертов.

Отметим, чтобы здание прослужило долго, а не стало ветхим и аварийным, и при этом было безопасным для тех, кто в нем проживает, текущий ремонт в многоквартирном доме должен проводиться систематически и своевременно. При этом, ответственность за необходимостью и осуществлением текущего ремонта лежит на собственниках жилых помещений многоквартирного дома.

Кто должен проводить ремонт подъезда многоквартирного дома?

Состояние подъездов во многих многоквартирных домах весьма плачевное. Между тем, содержание подъезда в должном состоянии входит в обязательный перечень работ, выполняемых управляющими организациями.

Часто управляющая организация отказывается проводить ремонт в подъезде многоквартирного дома, ссылаясь на то, что выполнение данных работ, согласно договору управления, не входит в ее обязанности и для проведения такого ремонта необходимо решение общего собрания собственников помещений дома, а также дополнительные денежные средства.

Однако, в соответствии с пунктом 3.2.2. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от  № 170, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить не только требуемое санитарное состояние лестничных клеток, но и исправное состояние расположенных на них строительных конструкций, отопительных приборов и трубопроводов, нормативный а также температурно-влажностный режим на лестничных клетках.

Кроме того, согласно пункту 3.2.9. указанных Правил и норм, периодичность текущего ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.

Отсутствие в договоре управления соответствующего пункта об обязанности управляющей компании производить ремонт подъезда, не освобождает последнюю от обязанности обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан.

Считаем целесообразным, жильцам многоквартирного дома при заключении договора управления обращать внимание на наличие пункта о проведении ремонта подъездов.

Кто несет ответственность за возникновение аварии в многоквартирном доме и каким образом эти убытки подлежат возмещению? 

Жители многоквартирных домов сталкиваются с множеством бытовых проблем, которые наряду с неудобствами могут принести и определенные убытки: прорыв канализации, сетей водоснабжения, тепломагистрали, обрыв линий электропередачи и др.

Последствиями коммунальных аварий могут являться затопление жилых помещений, выход из строя бытовой техники, повреждение транспортных средств и т.п.. Весь причиненный в результате аварии вред подлежит возмещению виновным лицом в полном объеме. В большинстве случаев причиной аварийных ситуаций в многоквартирных домах является ненадлежащее обслуживание организацией, ответственной за содержание дома.

Однако, в случае возникновения аварии по причине неисправности сетей, оборудования, не входящих в состав общего имущества, ввиду ненадлежащей эксплуатации внутриквартирного имущества, ответственным лицом признается собственник соответствующего жилого или нежилого помещения.

В любом случае авария подлежит устранению исполнителем коммунальных услуг путем принятия заявки аварийно-диспетчерской службой и ее выполнения в установленные законом и договором сроки.

Управляющая организация привлекается к ответственности за возникновение аварии в случае неисполнения обязанностей по договору управления многоквартирным домом. Так, техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием осуществляется путем проведения плановых и внеплановых осмотров.

Органы государственного жилищного надзора в лице должностных лиц вправе привлекать управляющие организации к административной ответственности по статье 7.22 КоАП РФ - нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений. Размер штрафа для юридических лиц за некачественное содержание жилого дома и жилых помещений составляет от сорока до пятидесяти тысяч рублей.

К сожалению, чаще всего собственники жилых помещений вынуждены обращаться в суд. Помимо суммы убытков исполнитель, признанный виновным в причинении ущерба, должен возместить также и судебные расходы. Заявителям необходимо доказать нарушение договора управляющей организацией: несвоевременный ремонт и техническое обслуживание системы отопления и горячего водоснабжения, котельных, тепловых сетей, тепловых пунктов; контроль за состоянием инженерных систем, сетей водоснабжения, канализации и т.п.

Что необходимо знать жильцам для обращения в судебные инстанции?

Для обращения в суд с требованием о возмещении ущерба, причиненного в результате аварии, надо достоверно установить, а в дальнейшем доказать факт произошедшей аварии и вину управляющей организации. Для этого необходимо получить справку или иной документ в управляющей организации или у коммунальных служб, где будет отражен характер аварии, а также время по ее устранению. Кроме того, необходимо правильно оценить размер причиненного ущерба.

Считаем, что гражданам будет полезно знать - какие установлены предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования. Полностью с ними можно ознакомиться в приложении 2 к Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»). Мы приведем наиболее часто встречающиеся:

Неисправности конструктивных элементов и оборудования

Предельный срок выполнения ремонта

Протечки в отдельных местах кровли

1 сутки

Повреждения системы организованного водоотвода (водосточных труб, воронок, колен, отметов и пр., расстройство их креплений)

5 суток

Утрата связи отдельных кирпичей с кладкой наружных стен, угрожающая их выпадением

1 сутки (с немедленным ограждением опасной зоны)

Разбитые стекла и сорванные створки оконных переплетов, форточек, балконных дверных полотен

 

в зимнее время

1 сутки

в летнее время

3 суток

Дверные заполнения (входные двери в подъездах)

1 сутки

Отслоение штукатурки потолка или верхней части стены, угрожающее ее обрушению

5 суток (с немедленным принятием мер безопасности)

Нарушение связи наружной облицовки, а также лепных изделий, установленных на фасадах со стенами

Немедленное принятие мер безопасности

Протечки в перекрытиях, вызванные нарушением водонепроницаемости гидроизоляции полов в санузлах

3 суток

Течи в водопроводных кранах и в кранах сливных бачков при унитазах

1 сутки

Неисправности аварийного порядка трубопроводов и их сопряжений (с фитингами, арматурой и приборами водопровода, канализации, горячего водоснабжения, центрального отопления, газооборудования)

Немедленно

Неисправности мусоропроводов

1 сутки

Повреждение одного из кабелей, питающих жилой дом. Отключение системы питания жилых домов или силового электрооборудования

При наличии переключателей кабелей на входе в дом - в течение времени, необходимого для прибытия персонала, обслуживающего дом, но не более 2 часов

Неисправности во вводно-распределительном устройстве, связанные с заменой предохранителей, автоматических выключателей, рубильников

3 часа

Неисправности автоматов защиты стояков и питающих линий

3 часа

Неисправности аварийного порядка (короткое замыкание в элементах внутридомовой электрической сети и т.п.)

Немедленно

Неисправности в электроплите с выходом из строя одной конфорки и жарочного шкафа

3 суток

Неисправности в электроплите с отключением всей электроплиты

3 часа

Неисправности в системе освещения общедомовых помещений (с заменой ламп накаливания, люминесцентных ламп, выключателей и конструктивных элементов светильников)

7 суток

Неисправности лифта

Не более 1 суток


____________________
Нашли ошибку или опечатку в тексте выше? Выделите слово или фразу с ошибкой и нажмите Shift + Enter или сюда.

Комментарии

  • (5)(0)

    О текущем ремонте всё ясно, но не понятно как определяется цена на эти работы. Например в УК "Единство" р.п. Усть Донецкий руководствуются Методическими рекомендациями Минстроя 2005 года, согласно которым стоимость работ увеличивается в два с лишним раза от рыночных. И поверьте мне УК обдирает собственников МКД за текущий ремонт, как липку. На жалобы ответ один - УК коммерческая организация, разбирайтесь сами. И это при том, что Президент Путин постоянно в СМИ говорит о том, что нужно снижать необоснованно завышенные цены на содержание и ремонт многоквартирных домов.

  • (0)(1)

    Подскажите пожалуйста почему инвалидам собственникам жилья перестали выплачивать 50% стоимости текущего ремонта начиная с марта 2017г.? А ведь это не маленькая сумма.

    • (1)(0)

      Такой статьи расхода нет. Есть статья расхода - содержание жилья, а вот по этой то статье инвалидам-собственникам жилья никогда и не возвращали 50% компенсацию, т.к. Квартира приватизирована, а вот ветеранам труда содержание жилья компенсируется, и тоже собственникам. Вот как-то так

  • (2)(0)

    В названии второго раздела допущена описка "капитального" вместо "текущего". Так что название не соответствует смыслу разъяснений и содержанию раздела. Что говорит об уровне компетенции специалистов (которые пишут, но не обладают необходимым уровнем профессионализма) и руководителей (которые не читают, что подписывают) министерства. Как говорится, оговорка по Фрейду.

  • (5)(0)

    Это на бумаге всё гладко. пожаловаться туда, сюда. А кто на деле сталкивался с такими проблемами прекрасно знает сколько длится эта волокита. УК не выполняет свои обязательства, пожаловались в Госжилинспекцию, а от туда ответ, что всё исполнено. И хоть куда пишите, в Прокуратуру, Минстрой, да хоть Президенту, всё возвращается на места свои и невозможно доказать, что белое есть белое, а чёрное есть чёрное. Сказали тебе люминий, значит люминий. И это не голословно, у меня полно таких бюрократических отписок. Последнее письмо отправил в Прокуратуру (лично вручил секретарю) 23 ноября 2017 года и попросил дать ответ на эл. почту. Вот почти полтора месяца и жду. Если Прокуратура нарушает Закон по обращениям граждан, то что ждать от других структур.

  • (0)(0)

    От оплаты за услуги ЖЭК большая часть суммы идет именно за содержание жилья, но кроме как осмотр и констатация фактов ухудшения состояния дома сотрудники ЖЭКа не делают. Каждую гайку, вентиль и т.п. беркут с текущего ремонта, и на ремонт подъезда не остается денег. За последние 10 лет косметический ремонт провели только в 2 подъездах из 6 подъездов -, на остальные не хватает денег. Собирать дополнительно деньги заставляют. Латочно отремонтировали крышу над 3 поездами в долг и теперь денег на счету дома нет на ремонты на ближайшие годы....
    Смотришь, в других домах, за меньшую оплату идут ремонты - дома выглядят лучше (в нашем же ЖЭКе). Что же получается, в других домах денег хватает, а в нашем нет? От чего зависит такое "внимание" к нашему дому? Куда-то жаловаться бесполезно - ничего не меняется...

  • (1)(0)

    Все равно обманут и ничего не сделают!!!

  • (0)(0)

    каждый многоквартирный дом разворовывается якобы управляющей компанией. Посмотрите на ГК "Филипп". Уже суд обанкротил их в ноябре 2017 г, а у них наглости хватает слать квитанции на оплату, при этом ничего не делая! Уважаемая редакция! Займитесь пожалуйста этим вопросом. 29 ноября 2017 г. арбитражный суд признал их банкротами. В оставшихся домах ничего не делается и не делалось. За что нам приходят квитанции? За оплату каких "услуг"? Почему деньги идут на счет ООО "РЦ Дон" пермскому дядюшке? ГЖИ полностью очень "дружно" с данной шайкой компашек

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Рубрики